Malá chyba = velké peníze
210 000 Kč
U nemovitosti za 7 000 000 Kč znamená rozdíl 3 % tuto částku.
- Špatně nastavená cena
- Slabá prezentace
- Příliš rychlá sleva
Neprodejte nemovitost pod cenou
Praktický návod, jak připravit prodej, nastavit správnou cenu a vyhnout se chybám, které mohou stát statisíce.
Prodat svépomocí jde. Otázka je, jestli máte správně nastavenou cenu, dostatečný dosah a jistotu, že zbytečně nenecháte peníze na stole.
Nezávazné posouzení. Bez tlaku. Bez povinnosti spolupráce.
Prodat nemovitost svépomocí jde. Pokud máte čas, trpělivost a pohlídáte si cenu, prezentaci i právní část, může to být správná cesta.
U nemovitosti se ale i malá chyba rychle mění ve velké peníze. Špatná cena, slabá prezentace nebo zbytečně rychlá sleva mohou stát desítky až stovky tisíc korun.
Tento článek vám ukáže, co si pohlídat, abyste prodali dobře, bezpečně a bez pocitu, že jste nechali peníze na stole.
7 věcí, které rozhodují, jestli neprodáte pod cenou
Cena na základě dat
Nenastavujte cenu jen podle pár podobných inzerátů — inzerátová cena není totéž jako skutečná prodejní cena.Příprava před focením
Nepodceňujte přípravu nemovitosti. První dojem vzniká na telefonu, ne na prohlídce.Žádné záminky ke slevě
Odstraňte drobnosti, které kupujícím dávají přirozený důvod tlačit cenu dolů.Silná prezentace
Nepoužívejte slabé fotky a obecný text. Slabá prezentace tiše snižuje počet lidí, kteří se ozvou.Dostatečný dosah
Dostaňte nabídku k co nejvíce relevantním zájemcům — silnější poptávka znamená silnější pozici.Pevné vyjednávání
Neslevujte při první námitce. Kupující často jen zkouší, kde je prostor pro slevu.Právní bezpečí
Smlouvu, úschovu peněz a katastrální proces neřešte na dobré slovo. Chyba bývá dražší než celá provize.Největší chyba nemusí být provize
Provize realitní kanceláře je viditelná položka. Proto ji majitelé často řeší jako první.
Jenže méně viditelné ztráty mohou být mnohem vyšší.
U nemovitosti za 7 milionů korun znamená rozdíl pouhá 3 % částku 210 000 Kč. To je ztráta, která může zmizet kvůli špatné ceně, slabé prezentaci nebo unáhlené slevě.Nejdražší chyba bývá ta, kterou majitel nevidí.
Typické chyby: špatná startovací cena, příliš rychlá sleva, slabé fotky, málo zájemců, podceněná příprava nebo právní chyba.
Dobrý prodej není jen o tom najít kupce. Dobrý prodej znamená vytvořit takovou situaci, ve které máte jako prodávající silnou pozici.
Příklad z praxe
Pavel poznal dobrou nabídku během minuty
Jeden z investorů využívajících Visidoo — říkejme mu Pavel — dlouhodobě sledoval byty v Kladně. Znal lokalitu, ceny i typ nemovitostí, které se tam běžně prodávají.
Když se objevila nová nabídka, Visidoo mu poslalo upozornění do 1 minuty od zveřejnění. Pavel okamžitě poznal, že cena je pro něj velmi atraktivní. Zavolal a nemovitost koupil prakticky po telefonu.
Jméno a některé detaily jsme upravili kvůli ochraně soukromí, princip ale zůstává stejný.
Připravený kupující pozná podceněnou nabídku velmi rychle. Prodávající by měl být stejně připravený ještě před zveřejněním — aby věděl, jestli rychlý zájem znamená dobře vedený prodej, nebo příliš nízko nastavenou cenu.
Jak nastavit cenu, aby nebyla nízká ani přestřelená
Správná cena je základ celého prodeje. A zároveň jedna z nejtěžších věcí.
Nestačí podívat se na tři podobné inzeráty a vzít průměr. Nabídková cena na portálu není totéž jako skutečná prodejní cena.
Rychlá cena
Nastavená nízko, aby přitáhla rychlý zájem a zkrátila dobu prodeje.
Kdy dává smysl: Pokud potřebujete prodat co nejdříve.
Riziko: Nemusíte využít plný potenciál trhu.
Tržní cena
Odpovídá aktuální konkurenci a poptávce. Vyvažuje rychlost a výsledek.
Kdy dává smysl: Chcete prodat rozumně rychle bez zbytečné ztráty.
Riziko: Vyžaduje přesnou analýzu trhu a konkurence.
Ambiciózní cena
Výše než konkurence — sázka na silnou nemovitost a kvalitní prezentaci.
Kdy dává smysl: Silná lokalita, dobrá prezentace, dostatek času.
Riziko: Při delším prodeji postupně ztrácí atraktivitu.
Nejhorší je pustit nabídku ven bez jasné strategie a pak postupně zlevňovat. Lepší je věnovat čas přípravě před zveřejněním než zachraňovat špatně nastavený prodej.
Jak jednoduše zvýšit hodnotu nemovitosti
Zvýšit cenu neznamená nutně drahá rekonstrukce. Ta se před prodejem často ani nemusí vyplatit.
Cílem je spíše přilákat více zájemců a odstranit důvody, proč by měl kupující chtít slevu.
- Důkladný úklid a vyklizení zbytečných věcí
- Odstranění osobních předmětů
- Neutrální výmalba
- Oprava drobných vad (kliky, lišty, zásuvky)
- Nové silikonové spáry v koupelně
- Lepší osvětlení
- Vyvětrání a odstranění zápachu
- Úprava balkonu, sklepa nebo chodby
- Posekaná zahrada nebo úprava venkovního prostoru
- Jednoduchý home staging
Kupující si při prohlídce nevytváří jen seznam parametrů. Vytváří si pocit. Pokud vidí nepořádek, oprýskané detaily nebo věci, které bude muset řešit hned po nastěhování, má přirozený důvod tlačit cenu dolů.
Smyslem přípravy není luxusní showroom. Smyslem je, aby kupující viděl potenciál, ne práci navíc.
Home staging bývá navíc většinou součástí režijních výdajů realitní kanceláře.
Podle reportu National Association of Realtors z roku 2025 uvedlo 29 % realitních agentů, že staging zvýšil nabídnutou cenu o 1–10 %.Český trh je jiný, ale princip platí: čím méně překážek kupující vidí, tím méně důvodů má požadovat slevu.
Jak připravit prezentaci, která přitáhne zájemce
První dojem dnes nevzniká na prohlídce. Vzniká na telefonu, mobilním telefonu nebo počítači.
Kupující nejdřív nekupuje nemovitost. Nejdřív se rozhoduje, jestli vůbec klikne na inzerát. Proto záleží na hlavní fotografii, kvalitě a pořadí fotek, půdorysu, popisu dispozice, jasném textu inzerátu a realistickém zachycení stavu.
Slabá prezentace nebolí viditelně. Jen tiše snižuje počet lidí, kteří se ozvou — a méně relevantních zájemců znamená slabší vyjednávací pozici.
Dobrý inzerát nemá jen vypsat parametry. Má odpovědět na otázky, které si kupující opravdu klade: proč je tahle nemovitost zajímavá, pro koho se hodí a jaká je její hlavní výhoda.
Jak dostat nabídku ke správným lidem
Nestačí nabídku jen zveřejnit. Důležité je dostat ji ke správným lidem.
Základní kanály jsou realitní portály, web realitní kanceláře, sociální sítě, lokální skupiny, Bazoš, databáze zájemců, investoři, spolupracující makléři a lidé, kteří podobnou nemovitost aktivně hledají.
Čím více relevantních kupujících nabídku uvidí, tím větší šanci máte získat silnou poptávku. A silná poptávka znamená lepší vyjednávací pozici. Nejde přitom o celkový počet lidí, kteří nabídku uvidí, ale o počet lidí, kteří o podobnou nemovitost opravdu stojí — a jestli se k nim dostane včas.
Rozdíl není jen v tom, kam inzerát vložíte. Rozdíl je v tom, jestli se dostane k lidem, kteří o podobnou nemovitost opravdu stojí — a jestli se k nim dostane včas.
Příklad z praxe
Martin pomohl s dosahem, Rovina Reality dotáhla prodej
U jednoho prodeje pozemku se majitel Martin domluvil s realitní kanceláří Rovina Reality, že kromě standardní inzerce může nabídku sdílet i vlastní cestou. Jména jsou smyšlená kvůli ochraně soukromí.
Rovina Reality nastavila cenu, připravila fotky, podklady a inzerci. Martin použil stejné informace a fotografie, zájemcům transparentně říkal, že prodej běží přes realitní kancelář, a odkazoval je přímo na ni.
Nejvážnější kupující se nakonec ozval přes Martinovu vlastní aktivitu. Jakmile se objevil, Rovina Reality převzala komunikaci, proces, smlouvy a bezpečné dokončení obchodu.
Majitel může pomoci s dosahem, ale kvalitní realitní servis drží pohromadě cenu, prezentaci, komunikaci i bezpečný průběh. Čím více relevantních kupujících nabídku uvidí, tím silnější pozici může prodávající mít.
Jak vést prohlídky a vyjednávání bez zbytečné slevy
Zájemce o prohlídku ještě není kupující. A kupující s nejvyšší slovní nabídkou nemusí být ten, kdo obchod opravdu dokončí.
Silná pozice vzniká ve chvíli, kdy znáte skutečnou hodnotu nemovitosti, máte více zájemců, víte, kdo má reálné financování, a nejste pod tlakem.
Při vyjednávání majitelé často chybují tím, že berou námitky osobně. Kupující přitom často jen zkouší, kde je prostor pro slevu. Důležité je neslevovat automaticky a příliš brzy.
Cílem není jen najít zájemce. Cílem je najít kupujícího, který obchod bezpečně dokončí za dobrou cenu.
Na co si dát pozor právně a procesně
I při prodeji svépomocí se právní část nevyplatí improvizovat.
Bezpečný převod nemovitosti není jen podpis kupní smlouvy. Je to koordinace kupujícího, prodávajícího, právníka, banky, katastru a často i realitní kanceláře.
Před prodejem je vhodné zkontrolovat list vlastnictví, nabývací titul, věcná břemena, zástavy, dokumenty od SVJ, průkaz energetické náročnosti, rezervační smlouvu, kupní smlouvu, úschovu peněz a návrh na vklad do katastru.
U právních dokumentů se vyplatí zapojit odborníka. Chyba ve smlouvě nebo špatně nastavená úschova mohou být výrazně dražší než profesionální příprava.
Svépomocí, nebo s profesionální pomocí?
Prodej svépomocí
- Větší kontrola nad celým procesem
- Bez provize realitní kanceláři
- Vyžaduje čas, energii a znalost trhu
- Vlastní vyjednávání a komunikace se zájemci
- Nutnost řešit právníky, prohlídky a podklady
- Cena a výsledek stojí na vaší analýze
Profesionální pomoc
- Cenová strategie a posouzení trhu
- Příprava nemovitosti a profesionální prezentace
- Širší distribuce a databáze zájemců
- Filtrování a komunikace se zájemci
- Vyjednávání s kupujícím
- Koordinace právníka, smluv a katastru
- Bezpečný průběh a méně starostí
Prodej svépomocí může dávat smysl, pokud máte dostatek času, rozumíte trhu a zvládnete celý proces.
Profesionální pomoc dává smysl hlavně tehdy, když chcete snížit riziko chyb, ušetřit čas a zvýšit šanci na dobrý výsledek.
Dobrá realitní služba by se neměla „ztratit v ceně". Měla by se vrátit v lepší strategii, kvalitnější prezentaci, širším dosahu, silnější vyjednávací pozici a bezpečnějším procesu.
Nejste si jistí, jestli neprodáte pod cenou?
Nechte nám kontakt. Nezávazně se podíváme na vaši nemovitost a řekneme vám, jak může vypadat orientační cenové rozpětí, jaká je konkurence ve vaší lokalitě a co by šlo zlepšit před zveřejněním nabídky.
Bez tlaku. Bez závazku. Jen abyste měli lepší představu, než uděláte jedno z největších finančních rozhodnutí.
